Курорт Бад Вильдбад

У Вас возникли дополнительные вопросы?

Мы охотно ответим на них.

Александр Шварц

Телефон: +49 7085 1081

Сотовый: +49 178 153 198 9

E-Mail: info@reiseschwarz.de

Internet: www.reiseschwarz.de

Коммерческая недвижимость

Дом в Шварцвальде

Парк в Бад Вильдбаде

Покупка недвижимости в Германии - Подробное описание процесса

Для начала нужно сказать, что в Германии существует два вида договоров. Договора которые по закону могут заключаться только письменно, и договора которые могут по желанию сторон заключаться устно. Для сделок с недвижимостью необходим письменный договор. Но одного письменного договора между продавцом и покупателем будет недостаточно. Законодательство в Германии признает сделку только тогда законной, если ее заверил нотариус. В Германии существует единый электронный реестр недвижимости. В нем отражаются все операции касающиеся сделок с недвижимостью. Именно этим обусловлена высокая надежность сделок по недвижимости в Германии. Подписание договора может производиться у любого нотариуса независимо от месторасположения недвижимости.

На практике это происходит так. Продавец и покупатель приходят к обоюдному согласию по следующим пунктам:

1. Стоимость

2. Срок оплаты

3. Время передачи недвижимости (ключи, документы)

4. Время освобождения объекта, если в нем еще проживают

5. Возможны любые другие договоренности по согласию

После этого, обычно продавец или маклер, обращается к нотариусу и просит его составить образец договора на основании достигнутых договоренностей. Для составления договора о купле-продаже необходимы также данные покупателя или покупателей, если их несколько, например когда недвижимость покупается супружеской парой. К этим данным относятся дата и место рождения, почтовый адрес, номер паспорта.

Сразу же можно зарезервировать у нотариуса день подписания договора. Следует учитывать, что время ожидания может составить до трех недель. В зависимости от загруженности нотариата. Нотариус составляет договор и высылает его продавцу и покупателю для ознакомления. Обычно это делается по электронной почте. Если обе стороны не имеют каких либо поправок или дополнений к договору, они встречаются у нотариуса в назначенный день и время для его подписания.

Во время подписания, нотариус зачитывает вслух договор во всех деталях, при неясностях можно всегда задать вопросы. Перед подписанием договора, нотариус проверяет всю документацию на объект, обращает внимание присутствующих сторон на какие либо особенности и разъясняет детали по их просьбе.

После подписания договора купли — продажи, в центральный электронный земельный реестр недвижимости нотариусом вносится об этом запись. Это исключает возможность каких либо махинаций, например повторную продажу объекта.

Теперь дело за покупателем. Он должен в установленный срок, например четыре недели, перевести сумму указанную в договоре на банковский счет нотариуса. Иногда по договоренности деньги переводятся сразу продавцу.

За свои услуги нотариус выставляет счет покупателю. Размер стоимости его услуг зависит от продажной цены объекта. Эти расценки установлены государством. Кроме этого одна копия договора о купле — продаже направляется нотариатом в налоговое учреждение. Налоговое учреждение выставляет в течении 2 - 4 недель покупателю счет на оплату налога на покупку недвижимости. 5% от продажной цены. Этот счет покупатель может оплатить в течении 4-х недель с момента его получения.

После оплаты покупателем объекта, налога на покупку, а также счетов от нотариуса, происходит переоформление владельца. В центральный реестр вносится новый владелец. Об этом покупатель извещается письменно. Оплата счетов происходит как правило безналичным способом через банк покупателя. При необходимости, всегда имеется возможность для открытия счета в Германии .

При оформлении сделки, наше агентство сопровождает весь процесс. Предоставляется квалифицированный переводчик, корреспонденция ведется через наш юридический адрес до полного переоформления и передачи объекта.

Что дает иностранцу приобретение недвижимости в Германии?

Приобретение недвижимости иностранцами в Германии не дает право на получение ими ВНЖ. Чаще всего владельцы недвижимости в Германии получают так называемую мультивизу. По этой визе можно находиться в Германии до 180 дней в году, т.е. практически полгода в год. Этого вполне достаточно для проведения отпуска или прибытия для проведения амбулаторного лечения. Стоит отметить, что получение ВНЖ обязывает к проживанию в стране, и если лицо имеющее ВНЖ в Германии находится более полугода за ее пределами, оно теряет этот статус автоматически.

Управлением многоквартирным домом

После совершения сделки, через некоторое время наступает момент, когда вы становитесь полноправным владельцем квартиры, Как правило, квартира находится в доме состоящем из многих других квартир. У каждой квартиры есть свой владелец. Законом в Германии предусмотрена, сдача многоквартирных домов в управление квалифицированным управляющим. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Управляющий следит за состоянием дома, за выполнением предписанных законом процедур, например, проверка системы водоснабжения в доме на содержание вредных бактерий, за своевременной заправкой топливного бака, за уборкой территории, за своевременным поступлением ежемесячных взносов от владельцев квартир, и за многими другими формальностями, в том числе и за расходом накопленных в общей кассе денег. Один раз в год проводятся регулярные собрания владельцев квартир. Управляющий предоставляет полный отчет за прошедший год с приложением всех счетов по расходам на содержание дома и по поступлению средств в кассу. На собрании обсуждаются также предстоящие расходы на проведение ремонтных работ, например покраска фасада и т.д. Каждый участник собрания может внести свои предложения. Предложения управляющего или владельцев принимаются простым голосованием. Если владелец не может присутствовать на собрании, то можно дать письменную доверенность знакомому или просто отказаться от присутствия на собрании. Следует учитывать, что в большинстве случаев решения собрания владельцев являются только тогда действительными, когда присутствует минимум половина владельцев. Но, владельцы квартир могут изменить это в уставе по своему желанию. Например, что достаточно присутствия только одного владельца, для принятия действительных решений. Иногда бывает так, что необходимо провести неотложные ремонтные работы, например по замене системы отопления. Но, денег в общей кассе может быть недостаточно, в этом случае управляющий может потребовать от владельцев квартир внеплановый взнос в общую кассу. Например, дом из 7 квартир. Стоимость новой системы отопления 26000 евро, но в кассе находятся только 19000 евро. Не хватает 7000 евро. Эти 7000 евро будут поделены на 7 владельцев квартир, т.е. каждый из них должен будет доплатить вне плана 1000 евро. В результате замены системы отопления, происходит капитализация дома, т.е. его ценность возрастает соответственно и квартира может быть продана в будущем дороже. Нужно отметить, что системы отопления в Германии очень надежны, и часто они служат по 30 - 35 лет без серьезных нарушений.

Что такое хаусгельд, месячная плата, месячные взносы за квартиру?

Став владельцем квартиры, вам нужно будет платить ежемесячно деньги за ее содержание. Например, стоимость квартиры 49000 евро, хаусгельд 180 евро в месяц. В месячный хаусгельд входят следующие пункты расходов:
1. Горячая вода / Отопление / Перерасчет в конце года по счетчику
2. Холодная вода / Перерасчет в конце года по счетчику
3. Накопления в общую кассу на содержание дома
4. Все страховки на дом
5. Кабель ТВ
6. Расходы на дворника, садовника и т.д. / если он есть
7. Расходы за услуги управляющего
8. Стоимость вывоза мусора
9. Расход общей электроэнергии / Например, в подъезде, или работа системы отопления
10. Расходы на содержание лифта / если он есть
Вот основные 10 пунктов из которых состоят месячные взносы за квартиру. В процентном отношении конечно большая часть падает на горячую воду и отопление, около 60 процентов. Но, это конечно зависит от пользования квартирой. Если вы приезжаете только в отпуск, то соответственно и расходы на эти позиции будут минимальные. Если вы сдаете квартиру в аренду, то расходы на отопление, воду, мусор и все прочие кроме, взносов на накопление в общую кассу, платит арендатор. Отдельно по счетчику оплачивается электроэнергия.

Комиссионное вознаграждение

*** Комиссионное вознаграждение в Германии колеблется от 3,57 до 7,5% включая НДС. Окончательный размер зависит от Федеральной Земли и от объема услуг которые оказывает агенство недвижимости. Местные жители самостоятельно ищут, находят, устанавливают контакты со всеми инстанциями в процессе приобретения объекта и после покупки. Для покупателя нерезидента Германии эти услуги оказывает наше агенство. Мы подбираем объекты, устанавливаем контакты, организуем просмотры, делаем устные и письменные переводы, проверяем документы, даем рекомендации, открываем счет в банке, присутствуем во время подписания договора у нотариуса в качествве переводчика, покупаем объекты по доверенности, ведем переписку с кооперативом владельцев, организуем управление и сдачу квартиры в аренду, обеспечиваем подключение коммунальных услуг и т.д. За оказание услуг по надежному приобретению недвижимости мы устанавливаем фиксированную стоимость. Оплачивая нашу работу, покупатель приобретает полный пакет услуг. Размер комиссионного вознаграждения оговаривается в каждом случае индивидуально.

Наш совет!

Если Вы всерьез задумываетесь о приобретении недвижимости в Шварцвальде (Черный Лес), мы с удовольствием проконсультируем Вас бесплатно и ответим на все Ваши вопросы. Для избежания ненужных ошибок, траты времени и денег важно своевременно привлечь квалифицированных специалистов, разбирающихся в вопросах приобретения недвижимости в Германии и способных решать соответствующие задачи.

Наша компания находится непосредственно в Бад Вильдбаде, одном из прекраснейших термальных курортов Шварцвальда. Недвижимость Шварцвальда – это наша специализация. Мы не предлагаем объекты на севере Германии, находясь на юге. Мы уважаем клиента и оказываем наши услуги лично и из первых рук. Сообщите нам, что Вас интересует. Мы подберем для Вас подходящие объекты на выбор.

Прямая связь: Александр Шварц Тел.: +49 (0)7085 - 1081 Мобильный: +49 (0) 178 153 198 9

E-mail: info@reiseschwarz.de

Nestoria.de - Immobiliensuche

Ф.И.О

E-mail

Ваше сообщение

Для первого контакта. Мы будем рады Вашему сообщению

Каталог объектов

Вопросы и ответы

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Германии?

Каких либо ограничений на покупку иностранцами недвижимости в Германии не существует. Не существует также ограничений по количеству приобретаемой недвижимости. Иностранцы могут приобретать как частную так и коммерческую недвижимость. Недвижимость может приобретаться как частным так и юридическим лицом.

Являясь владельцем недвижимости в Германии вы имеете право на регулярное продление краткосрочной визы для пребывания в стране. Вы можете находится в Германии 90 дней в течении 6 месяцев, после этого виза опять продлевается. Распределить эти 90 дней вы можете по своему усмотрению. При определенных условиях возможно постоянное проживание в стране.

Насколько надежно приобретение недвижимости. Могут ли иметь место какие то махинации со стороны продавца?

Вся недвижимость в Германии занесена в земельные реестры „Grundbuch“, которые ведутся земельными судами „Amtsgericht“. По выписке из земельного реестра, предоставляемого нотариусом, можно четко установить кто является владельцем объекта. А также месторасположение, стоимость, год постройки, предыдущие владельцы и находится ли он под залогом. Процедура продажи и приобретение недвижимости в Германии четко регламентированны законом, что исключает возникновение каких либо махинаций. Сделки по недвижимости оформляются независимыми нотариусами, которые несут ответственность за правильность оформления. Покупатель может выбирать нотариуса по своему усмотрению, независимо от места проживания. При обнаружении каких либо неточностей в документах, нотариус обязан указать на это как покупателю так и продавцу. Нотариус является доверенным лицом и гарантом исполнения обязательств по договору купли-продажи как для покупателя, так и для продавца.

В обязанности нотариуса входит:

Наиважнейшей функцией нотариуса в Германии является гарантия исполнения сделки. Для этого покупатель перечисляет сумму, согласно договора купли-продажи на специальный расчётный счёт нотариуса.  После установления факта поступления средств от покупателя на расчётный счёт нотариуса, нотариус осуществляет оформление прав собственности на недвижимость с продавца на покупателя.

После внесения нового владельца  в земельный реестр  и установления факта нового собственника в лице покупателя, нотариус перечисляет сумму согласно договора со своего расчётного счёта на расчётный счёт продавца. Таким образом, после подписания и нотариального заверения договора купли-продажи, продавец и покупатель в Германии имеют гарантию исполнения договора. Стоимость услуг нотариуса составляет - 1,5% от стоимости объекта недвижимости. Эта процентная ставка установленна немецким законодательством.

Во сколько обойдется оформление покупки. Какие дополнительные расходы возникают при этом?

Тел. +49 7085 - 1081 Моб. +49 178 53 198 9 Е-mail: info@reiseschwarz.de

Copyright © 2004-2012 Reiseschwarz.de - All Rights Reserved

Impressum

REISESCHWARZ.DE

Тел.: +49 (0) 7085 - 1081

Факс: +49 (0) 7085 - 920 028

Мобил.: +49 (0) 178 153 198 9

GERMANY - BAD WILDBAD

"Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость".

Дональд Трамп

Добро пожаловать в раздел сайта www.reiseschwarz.de посвященному покупке недвижимости в Германии

Стоимость оформления сделки:

Услуги нотариуса  

2,00 % от стоимости объекта

Госналог с покупки недвижимости    

5,00 % от стоимости объекта

Комиссионное вознаграждение

от 3,57 % от стоимости объекта***

Практический пример:

Стоимость объекта

100 000 евро

Услуги нотариуса

2000 евро

Госналог с покупки недвижимости

5000 евро

Комиссионное вознаграждение

3570 евро

Общая сумма к стоимости объекта 

10570 евро

В настоящее время практически вся недвижимость в Германии продается через Интернет. В Германии существует большое количество сайтов на которых владельцы и риэлторские агенства могут предлагать недвижимость. С помощью этой поисковой формы Вы сможете в течении нескольких секунд найти недвижимость в любом уголке Германии. Она производит поиск по всем риэлторским сайтам. Вам нужно только указать название города на немецком языке, например Bad Wildbad (Бад Вильдбад) и просмотреть объекты. Конечно все результаты поиска будут на немецком, но фотографии и цена говорят сами за себя. Небольшая помощь: Wohnung - квартира, Haus - дом. Если Вам понадобится подробная информация по заинтересовавшему Вас объекту - обращайтесь к нам. Вы можете послать нас ссылку на объект. Мы предоставим Вам информацию по объекту на русском языке и проконсультируем бесплатно. Удачного поиска!

База данных всей недвижимости Германии

Найдите свою!